עורך דין מקרקעין בירושלים | קניית דירה חדשה – קבלן

                                        קניית דירה חדשה מקבלן

בדיקת פרטים ראשוניים:

היכנסו למשרד המכירות הממוקם בדרך כלל באתר הבנייה. אם עדיין אין אתר בנייה, יש בדרך כלל שלט עם שם היזם ומספר טלפון.

בירור ראשוני – איך ייראה הפרויקט?  כמה דירות יהיו בכל בניין? איזה סוג דירות יהיו בו?  דירות קרקע, דירות גג? כמה זמן ייקח עד להשלמת הפרויקט וכניסה לדירה? מיהו היזם? מיהו קבלן הבנייה עצמה? (לא פעם קבלן הבנייה הוא חברה אחרת מהיזם) מיהו האדריכל של הפרויקט? מי הבנק שמלווה אותו? וכמובן – מחירים. תרשמו הכל ותשאלו כל שאלה. זה השלב לדלות כמה שיותר מידע מבלי להתחייב לדבר.

בדיקת הסביבה

בדקו את סביבת הבניין. שימו לב למפגעים או למטרדים סביבתיים כגון בניין ציבורי העלול לגרום לרעש, מזבלה, מבני תעשייה, תחנת אוטובוס או שדה פתוח שיש סיכוי שיבנו עליו.

אם הדבר חשוב לכם – בדקו אם יש בסביבת הפרויקט בתי ספר, גני ילדים, גנים ירוקים, מרכז מסחרי.

אם אתם בוחרים לעבור לעיר אחרת – תבררו איך מערכת החינוך בה? מה עם תשתיות כבישים ונגישות לצירי התנועה המרכזיים שבהם אתם משתמשים.

חשוב לדעת גם מה מתוכנן לקום בקרבת הפרויקט בעתיד. לא תרצו לגלות יום אחד שצמח לכם מגדל מול העיניים שמסתיר את הנוף המרהיב שבניתם מולו. את זה ניתן לבדוק בוועדה המקומית שברשות המקומית בה נבנה הפרויקט.

מיהו היזם?

היזם הוא ה”אבא של הפרויקט”: הוא אחראי על התכנון, הבירוקרטיה וההיתרים, הליווי הבנקאי, השיווק והמכירה של הדירות; מולו אתם סוגרים את העסקה, והוא המחויב לכם על פי חוק למסור לידיכם את הדירה שרכשתם לשביעות רצונכם.

היזם הוא הכתובת שלכם לכל דבר במהלך הבנייה וגם, אם חלילה, הבנייה לא הושלמה.

לכן חשוב לבדוק את חוסנו הפיננסי של היזם, את ניסיונו, את המוניטין שלו. האם הוא עומד בלוחות זמנים? מה רמת הגימור? איזו אחריות הוא נותן? אפשר לבדוק פרויקטים אחרים שהיזם בנה, לשאול דיירים בהם ולקבל תשובות לכל שאלות הנ”ל.

ניתן גם לקבל אינפורמציה כללית על קבלנים ויזמים בהתאחדות הקבלנים בישראל, בפנקס הקבלנים של משרד הבינוי והשיכון (אם הרישום מוקפא, הקבלן אינו רשאי לעסוק בבנייה); אם מדובר בחברת בנייה, ניתן לקבל מידע ברשם החברות. אתם יכולים לבקש רישיון קבלן תקף של היזם, המעיד על רישומו בפנקס הקבלנים.

שימו לב לפרטים הבאים כפי שמופיעים ברישיון הקבלן: הסיווג המקצועי – קובע באילו ענפים מותר לקבלן לעסוק; הסיווג הכספי – קובע איזה היקף עבודות מותר לקבלן לבצע. אם היקף הפרויקט חורג ממה שכתוב ברישיון, הרישיון אינו תקף.

מי בונה את הפרויקט בפועל?

במקביל לבדיקת היזם, חשוב מאוד לבדוק את הקבלן/חברת הבנייה אשר בונה את הפרויקט בפועל. גם כאן כדאי לקבל המלצות, לבדוק פרויקטים שבנתה בעבר, היכן עוד היא בונה היום? האם מתמחה בבנייה למגורים? האם בונה בסטנדרטים גבוהים? האם עומדת בלוחות זמנים? האם יש התאמה מלאה בין ההתחייבויות של היזם לבין מה שמקבלים בסופו של דבר מהקבלן?

בעלות על הקרקע

בירור מי בעלי הקרקע עליה נבנה הפרויקט ובעיקר תוודאו שאין עיקולים על הקרקע, או שעבודים. יש לוודא כי חברת הבנייה היא בעלת הקרקע (בטאבו, או בחכירה מהוונת ממינהל מקרקעי ישראל, או בחכירה לטווח של עשרות שנים). הקרקע יכולה להיות גם בבעלות גורם אחר עמו קשור הקבלן בעסקת קומבינציה.

מהי עסקת קומבינציה?

זוהי עסקה בין יזם/קבלן לבין בעל קרקע אשר אינו מעוניין לממן את הבניה; בעסקה מסוג זה, בעל הקרקע מוכר לקבלן חלק מהמגרש תמורת שירותי בניה, לפי מפתח אחוזים מוסכם.

כלומר, היזם אינו משלם על הקרקע ובכך הוא חוסך עלויות גבוהות, ובתמורה מעביר לבעל הקרקע אחוז מסוים (בדרך כלל פחות מ-30%) מהדירות בפרויקט, או מתמורת הדירות שיימכרו.

במקרה של עסקת קומבינציה יש לבדוק האם רשומה “הערת אזהרה” על הקרקע בטאבו לטובת הקבלן, והאם הקבלן יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה לטובת קונה הדירה.

הערת האזהרה נועדה לשמור את זכותכם על הדירה עד למסירתה לידיכם ורישומכם כבעליה במידה והשלמתם את כל תהליך הרכישה).

בעיקר יש לשים לב שהקבלן אינו מוכר לכם את אחת הדירות שנועדה להיות של בעל הקרקע – זה יכול לקרות אפילו עקב טעות תמימה.

היתר בנייה

בלי היתר בנייה כחוק אסור ליזם להתחיל לבנות. בקשו להציג בפניכם את היתר הבנייה, ושימו לב שההיתר אכן מתייחס לנכס שבו נמצאת הדירה שאתם רוצים לרכוש.

לעתים, וזה אפשרי, יזמים מציעים דירות למכירה בהסכם מותנה בקבלת ההיתר לבנייה.

במקרה כזה, תוודאו שהזמן לקבלת ההיתר הוא מוגבל, ושיש לכם זכות ביטול לאחר תקופה זו, אם לא התקבל בה היתר בנייה. בנוסף, יש לקחת בחשבון כי מועד קבלת ההיתר אינו תלוי בקבלן אלא בוועדות התכנון ברשויות, ולכן כנראה משך הזמן של בניית הפרויקט יתארך.

כמו כן, בדקו שאין מניעה מצד נציבות מס ההכנסה ומצד מס רכוש לרשום את הדירה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין.

רכישת דירה מקבלן מצריכה ממכם בדיקות רבות, כמו גם ברכישת דירה יד שנייה; אל תוותרו על הבדיקות, אחרת ייתכן שלא תקבלו מה שחשבתם שתקבלו.

מפרט טכני ותכנון הדירה

בבחירת הדירה, בדקו אם כיווני האוויר שלה מתאימים לכם; אם אתם אוהבים דירה חמה (גם בקיץ…) תבחרו דירה שרוב הקירות שלה פונים לכיוון דרום; חשיפה מרבית לכיוון צפון תחסוך לכם מזגן בקיץ, אבל יהיה קריר בחורף וכן הלאה.

האם גודל הסלון מתאים לצרכים שלכם? האם ניתן לבצע שינויים? כמה יעלו לכם שינויים בתכנון הקיים? מהם מוצרי הגמר המובטחים ומה כוללת הדירה שלכם מבחינת המפרט הטכני? מספר שקעי חשמל, מפסקים, גובה הקרמיקה בחדרי הרחצה ועוד.

שימו לב – חדר כושר, לובי עם שומר, מעליות מהירות ואולי אפילו בריכה בבניין – נשמע אטרקטיבי, אבל קחו בחשבון שזה יקפיץ את דמי ניהול הבית או הוועד במאות אחוזים.

מה כולל מחיר הדירה?

לברר האם המחיר כולל מע”מ. אם המחיר אינו כולל מע”מ, קחו בחשבון תוספת של 17% (נכון להיום).

ככלל, מחיר הדירה אינו כולל שינויים ותוספות. לכן חשוב לקבל מידע על גובה הזיכוי המובטח עבור פרטי הגמר המובטחים ועל עלות השינויים והתוספות בדירה, מחיר חניה וכו’.

כל זה חייב להימצא גם בחוזה שתחתמו עליו. לא פעם יש במהלך הבניה  “חלון הזדמנויות” לביצוע שינויים ללא עלויות נוספות – תבדקו אם יש חלון כזה בפרויקט שלכם.

טיפ כללי לגבי המחיר – קבלנים נוטים לתת הנחות גדולות יותר לדירות הראשונות שנמכרות בפרויקט ולדירות האחרונות, איתן הוא נתקע בעוד הפרויקט כבר מאוכלס – אמנם יש לבדוק שזה לא הקריטריון היחיד לטובת לקניית הדירה.

כמה תעלה לכם הדירה?

מחיר הדירה, זה שנקבע בין המוכר לקונה, לעומת זאת יש גם את עלות רכישת הדירה, שהוא דבר שונה.

ההוצאות שתהיינה לכם בגין רכישת הדירה אינן מסתכמות במחיר החוזי של הדירה אלא הן תהיינה גבוהות יותר והן תכלולנה לא מעט תשלומים נוספים לגורמים אחרים, אותם חשוב לקחת בחשבון.

בין ההוצאות הנוספות הנפוצות: מס רכישה, היטל השבחה, דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל, מס שבח ,שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, עלויות מעבר ושיפוץ, הצמדת מחיר הדירה למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבניה.

מדד מחיר הבניה הוא היותר רלוונטי, ובשנים האחרונות הוא עולה יותר ממדד המחירים לצרכן. תבדקו את העניין הזה, אתם עלולים למצוא את עצמכם עם עלויות נוספות שלא חשבתם עליהן (כמה אחוזים אפילו בודדים בשנה מסתכמים בכמה עשרות אלפי שקלים).

ניתן לקרוא על מדריך מדד תשומות בניה בגוגל, והאם כדאי לקחת משכנתה ולשלם לקבלן או לחכות לסוף (תלוי כמובן בצפיות המדד ביחס לריבית המשכנתה)

בדיקת משכנתה

עוד שלב לפני שקונים דירה, בדיקה עקרונית לגבי גובה הלוואת המשכנתה אשר תוכלו לקחת. אפשר לעשות את זה בכל בנק למשכנתאות.

זכרו תמיד – הלוואת משכנתה היא מערכת יחסים לטווח ארוך מאד, וצריך להחזיר אותה. אם אתם זוג צעיר, שחושב על הגדלת המשפחה, קחו בחשבון שתצטרכו להשקיע בנוסף להחזר המשכנתה גם סכום חדשי נכבד במטפלת ואחר כך בגן ילדים וצהרון – תחשבו היטב אם תוכלו לעמוד בהחזרים גם בעתיד.

להלוואות משכנתה יש תכונה מרגיזה – הן מתנפחות, ההחזר החודשי כמעט תמיד עולה, וייקח הרבה מאד שנים עד שהן תיעלמנה.

בדקו בכמה מקומות (בנקים למשכנתאות); למדו את סוגי המשכנתה, הריביות השונות, אל תתפתו למה שאומרים על הריבית המשתנה (יש מקרים שדווקא הריבית הקבועה עדיפה).

ובכלל, אפשר למצוא בגוגל מדריך משכנתה מפורט, או (לא חובה) להיעזר ביועץ משכנתה.

חוזה מול הקבלן

בחרתם את הפרויקט ואת הדירה הספציפית שמצאה חן בעיניכם? ביררתם את התקציב שלכם ואת זכויות המשכנתה המגיעות לכם ואת תנאיה והגעתם למסקנה שאתם יכולים לקנות את הדירה? אתם בשלים לשלב הבא – קבלת מסמכי חוזה מחברת הבנייה.

חוזה דירה

זה השלב שבו רצוי שיהיה לכם עורך דין מטעמכם.

אל תסכימו לחתום אצל עו”ד של הקבלן שמוכר לכם את הדירה – ברור את מי הוא מייצג בהסכם.

חשוב להדגיש – יש בעצם מעין שני תשלומים לעורכי דין ברכישת דירה מקבלן – העו”ד שלכם, וכן עו”ד של הקבלן שאחראי על הרישום בטאבו. הסכום שיש לשלם לעו”ד של הקבלן הוא לכל היותר – 5000 ש״ח לא כולל מע״מ. 

זיכרון דברים

לא מומלץ לחתום על זיכרון דברים, תבקשו טיוטת חוזה ותעבירו אותה לעו”ד שלכם. זיכרון דברים כמוהו כחוזה לכל דבר, וחתימה עליו מצמצמת את כושר המיקוח בעת החתימה על החוזה עצמו.

תוכן החוזה – חשוב לקרוא את החוזה

כשתקבלו את טיוטת החוזה לידיכם תבינו למה צריך לשכור עו”ד המתמחה בנדל”ן שילווה אתכם בהליך החתימה על החוזה. מדובר תמיד בחוברת עבת כרס שעורכי הדין של הקבלן הקפידו למלא אותה בניסוחים מעורפלים ומפותלים ככל שזה אפשרי, ובמונחים ומושגים שלא תכירו.

בכל מקרה, גם אם אתם שוכרים עו”ד, קראו את החוזה בעצמכם ותנסו לוודא כמה דברים חשובים:

• שכל ההסכמות והבטחות שהקבלן או איש השיווק מטעמו נתן, רשומים בחוזה; לוודא כי המפרט הטכני ממולא כראוי באופן מפורט ומדויק; אל תסכימו לסעיף בחוזה המאפשר לקבלן לקבוע, לשנות, לדחות, על דעתו בלבד, ללא הסכמתכם; אל תסכימו לתנאי בחוזה האוסר על הקונה לרשום הערת אזהרה, גם אם ניתנת לכם בטוחה אחרת. תדרשו שבחוזה יירשם תאריך בו יושלם רישום הדירה בטאבו (לשכת רישום מקרקעין) על שמכם. אל תסכימו לנוסח כמו – “בתוך שנה ממסירת הדירה” וכד’. שיהיה תאריך נקוב בחוזה.
• בחוזה מצוין מחיר הדירה הסופי לאחר ההנחה ולאחר הוצאות פיתוח, ומצוינים גם התשלומים הנוספים שיהיה על הקונה לשלם: מע”מ, חניה, דוד שמש, חיבור לחברת חשמל למים ולגז, הוצאות פיתוח הוצאות רישום הדירה בטאבו וכו’. שיצוין סוג ההצמדה – בדרך כלל החוב שנותר מוצמד למדד תשומות הבנייה, שלרוב הוא גבוה ממדד המחירים לצרכן.
• אולי עדיף לכם לבקש (לא בטוח שהקבלן יסכים) להצמיד את החוב שנותר (מחיר הדירה פחות התשלומים שכבר שילמתם) למדד המחירים לצרכן, בשנים האחרונות הוא נמוך.
• הוצאות פיתוח – מדובר בהוצאות פיתוח סביבת הפרויקט; התקנת כביש, גינון, כביש. זהו מושג מעורפל, שעלול לייקר את מחיר הדירה. סכמו מראש, שמחיר הדירה כולל גם את הוצאות הפיתוח.
• חניה – הקפידו לקבל שרטוט החניון ובו מצוין מקום החניה שלכם.
• שינויים בדירה – לציין בחוזה את השינויים והתוספות, עלויות וזיכויים עבור האביזרים שוויתרתם עליהם (למשל, אם אתם בונים מטבח ומוותרים על המטבח שהקבלן נותן, יש לציין בחוזה את גובה הזיכוי שתקבלו), לציין מועדי ביצוע ומועד מסירת המפתח לאחר השינויים.
• דוד שמש, מזגן, מערכות תקשורת – שימו לב אם הקבלן מתחייב בחוזה להתקין מערכות שלמות, או שמדובר רק בהכנת תשתית למערכת.
• הרכוש המשותף – הלובי, חדרי מדרגות, מחסנים, חצר, חניות שלא הוצמדו לדירות בבניין, גישה לגג הבניין. האם הקבלן שומר לעצמו זכויות על חלקים משטחי הרכוש המשותף? אם אתם רוכשים דירה עם גינה צמודה או גג צמוד, בדקו כי אין שם מתקנים השייכים לדיירים אחרים: צנרת, מכסי ביוב, דוודים וכד’. קבלנים נוהגים לשמור לעצמם את השטחים שלא הוצמדו לדירות, אך הם חייבים להעבירם לבעלי הדירות בעת רשום הבית המשותף בטאבו. יש קבלנים לא הוגנים, שמחזיקים חניות שלא הוצמדו לבעלי דירות, ומוכרים אותן במחיר מופקע כשהם חייבים להיפטר מהן.
• לוודא כי קיים מועד מוגדר למסירת המפתח על ידי הקבלן, וקבלת פיצוי אם הוא מאחר במסירה יותר מחדשיים – שלושה, כולל בגלל כוח עליון. הפיצוי יכלול גם ריבית על הכסף שכבר שולם לקבלן ודמי שכירות ראויים.
• אל תחתמו על סעיף הקובע, כי עצם קבלת הדירה על ידיכם מהווה הוכחה כי הדירה נמסרה במצב תקין מושלם ובהתאם למפרט הטכני.

לוח התשלומים

לחוזה מצורף לוח תשלומים. מועדי התשלומים על פי חוק מחולקים בהתאם להתקדמות הצפויה בבנייה, והם צריכים להיות הבאים:

40% ממחיר הדירה ישולמו עם גמר תקרת קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה, אם אין בבניין עמודים. מדובר בממוצע ב-8-10 חדשים מתחילת הבנייה. שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם (בדרך כלל 15%).

20% ממחיר הדירה ישולמו עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה, לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת מים וחשמל.

15% ממחיר הדירה ישולמו עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח, כמתואר במפרט.

15% ממחיר הדירה עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ.

10% ממחיר הדירה עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר.

הקדמת תשלומים

ניתן, בהסכמה ביניכם לבין חברת הבנייה, לשנות את גובה התשלום ומועדיו. כאמור, כל מה שעוד לא שילמתם צמוד למדד תשומות הבנייה, בדרך כלל.

המדד הזה עולה משמעותית בחדשי הקיץ, ובכלל עלול לייקר את המחיר הסופי של הדירה בעשרות אלפי שקלים. אם יש לכם כסף, ואתם מקבלים בטוחות מהקבלן על כסף ששולם לו, עדיף לשלם יותר בהתחלה ולהקטין את החוב הצמוד למדד.

יש אפילו הממליצים לקחת משכנתה עם גרייס (דחיית תשלום הקרן) לכמה חדשים, ואף לשנה, ולשלם תשלום גדול יותר לקבלן ולחסוך הרבה כסף של הצמדת המדד.

עם זאת, לא לשלם הכל מראש – תשאירו את ה-10% לתשלום האחרון כדי שיהיה לכם קלף מיקוח לפני קבלת הדירה לידיכם.

הגנות על כספכם

ברכישת דירה חדשה, אתם עשויים להתחיל לשלם סכומים נכבדים עוד לפני שהונחה לבנה אחת בבניין, ובעצם את רוב הכסף תשלמו לפני שהדירה תימסר לידיכם.

לכן חשוב שתהיה הגנה לכספכם שכבר שולם, וזו ניתנת באמצעות ערבויות שהיזם חייב לתת.

מרבית הפרויקטים מלווים באמצעות מימון מבנק מלווה.

ליווי בנקאי נותן לכם שקט נפשי, משום שמובטח לכם שכל כספי הפרויקט עוברים לחשבון אחד וכל הכספים משמשים להקמת הפרויקט.

חשוב לבדוק מי הבנק המלווה ומהם הביטחונות והערבויות שהקבלן נותן לכם כדי להגן על כספכם.

על פי חוק המכר (דירות), כל תשלום שאתם משלמים לקבלן והוא מעל 7% ממחיר הדירה חייב לקבל הגנה/בטוחה.

הקבלן טרם התקשר עם בנק מלווה ואינו מאפשר לכם לקבל בטוחה/הגנה על כספכם – אין לשלם דבר, אלא אם הסכום יועבר לחשבון נאמנות שיפתח בבנק ויהיה על שמו של העו”ד של הקבלן.

גם במקרה כזה התשלום לא יהיה מעל 7%.

על פי החוק, התשלומים לחברת הבנייה מתבצעים באמצעות פנקס שוברים אותם מקבלים מהקבלן.

אין להפקיד ישירות לחשבון הקבלן – כבר היו מקרים בהם קבלן פשט רגל (פרשת חפציבה למשל) והשתמש בכספי הפרויקט לצרכיו האישיים.

וודאו כי על השוברים רשום מספר הדירה ופרטי חשבון הבנק המלווה. את השובר ניתן לשלם זאת בכל סניף בנק, כולל בנק הדואר.

על הקבלן נאסר לקבל תשלומים על הדירה, אלא אם הבטיח את כספי הלקוח. הדרך המומלצת ביותר היא ערבות בנקאית, שתבטיח את כל הכספים ששולמו על ידי הלקוח לקבלן אשר תהיה ברת פירעון בכל מקרה שיסתבר כי הקבלן אינו יכול להעביר בעלות בדירה (או כל זכות אחרת שהוסכמה עם הקבלן) על שם הקונה.

יש לבדוק היטב את נוסח הערבות הבנקאית לפני חתימת החוזה – שתהיה חד משמעית, תבטיח היטב את זכויות הקונה ושמירה על ערך כספו.

עוד הגנה ניתנת באמצעות היא פוליסת ביטוח בחברת ביטוח מוכרת המכסה את כל הסיכונים המפורטים בעניין הערבות הבנקאית. הפוליסה צריכה להיערך לטובת הקונה ולהיות משולמת מראש.

דרכים נוספות להבטחת כספכם:

רישום שיעבוד על הדירה או על חלק יחסי מן הקרקע עליה הבית נבנה לטובת הקונה להבטחת הכספים שישולמו לקבלן על ידי הקונה;

רישום הערת אזהרה לטובת הקונה בלשכת המקרקעין (טאבו) על הדירה או על חלק יחסי של הקרקע עליה נבנה הבניין לטובת הקונה.

יש לשים לב כי על הערת האזהרה להיות קודמת לכל שיעבוד עיקול או זכות צד שלישי אשר יש להם זכות קודמת עדיפה על הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקונה.

שימו לב, הבנק אשר נותן ליווי בנקאי לפרויקט נוהג לרשום הערת אזהרה לטובתו, ולכן יש לדאוג לקבל מאת הבנק מכתב החרגה אשר נותן עדיפות להערת האזהרה של הקונה על פני הערת האזהרה של הבנק המלווה.

יש לדרוש כי הערת האזהרה תירשם מיד, ולא תהיה תלויה בהתקדמות הבניה או בתנאים חיצוניים אחרים.

במסירת הדירה תעברו על כל הדברים הקטנים – תרשמו ותצלמו – הקבלן מחויב לתקן לכם את כל הבעיות, אתם אמורים לקבל דירה מושלמת, ואם לא אז באחריות הקבלן לתקן ולפצות – רבים נכנסים לדירה ולא עושים דבר, אבל יש לכם זכויות גם אחרי קבלת הדירה, לרבות אחריות!

מעקב אחר מהלך הבנייה

מזל טוב. חתמם על החוזה בשעה טובה. עכשיו עליכם לעקוב אחר תהליך הבנייה ולבדוק אם אתם מקבלים את מה שהובטח לכם בחוזה.

שימו לב לקצב הבנייה; אם ניראה לכם שהקצב אטי מכדי שיעמוד במועד המסירה, העירו לקבלן, ואפילו עדיף שתשלחו לו מכתב התראה באמצעות עורך דין –  יותר אפקטיבי.

מומלץ כי מהנדס יבדוק את הדירה לפחות פעם אחת בעת הבנייה, רצוי לפני הריצוף. אל תנהלו משא ומתן עם קבלני המשנה, כדי לא לאפשר לקבלן להתחמק מאחריות – כל הערה שיש לכם, תפנו אותה לחברת הבנייה ישירות.

מסירת הדירה

עמדו על כך (אפילו בחוזה) שתקבלו הודעה מראש (לפחות חודש) על מועד סופי של מסירת הדירה. הדירה אמורה להימסר לכם נקייה, ואז קל יותר לבדוק פגמים.

לאחר שקיבלתם הודעה על מועד מסירת הדירה, יש לערוך בדיקה יסודית של הדירה וכל מה שהותקן בה. כדאי להשקיע עוד קצת כסף ולשכור שירותי מהנדס ואפילו שיפוצניק מומחה לטובת הבדיקה.

מה חשוב לבדוק?

חשמל – הפעילו את מפסקי החשמל וראו אם כולם תקינים; אפשר בשלב הזה לבוא עם כמה נורות לדירה ולהעביר אותן מבית מנורה אחד לשני. בדקו את השקעים וודאו, שיש בכולם מתח חשמלי.

מים – תפתחו ברזים ותבדקו את לחץ המים.

סתימות – תפתחו ברזים במקלחות ובאמבטיה ושימו לב לירידת המים לביוב. לא פעם יש סתימות בצנרת בגלל חמרי בנייה, שאינן מאפשרות למים לרדת. שימו לב גם לפתחי הניקוז – אם הם דולפים ומצטברים סביבם מים, זה מעיד על צנרת סתומה, וזה אומר – הצפה של חדר האמבטיה, אם זה לא יטופל. כנ”ל לגבי ברזי הכביסה.

רטיבות – חפשו כתמי רטיבות על התקרה, על הקירות, אם יש שלוליות מים על הרצפה. בדקו אם אין דליפה מהצנרת במטבח.

ריצוף – בדקו שהמרווח בין האריחים שווה, שהרובה ממלאת את המרווחים ואין בה סדקים; חפשו שריטות, סימני שבר וכד’ באריחים בדירה כולה.

צבע – שימו לב שהצבע יהיה אחיד בכל הדירה, שאין בו סדקים וכד’.

חלונות ודלתות – יש לפתוח ולסגור את כל החלונות והדלתות ולראות שהם נפתחים ונסגרים בקלות; את הדלתות הזזות להניע הלוך ושוב ולוודא שהן מחליקות בקלות.

פערי גובה – לעתים יש פערי גובה בין רצפת המרפסת לרצפת הסלון, למשל, דבר שעלול לגרום למעידה, במיוחד של קשישים ופעוטות. עמדו על כך שהפער יצומצם לרמה שאינה מסוכנת.

את כל הליקויים שמצאתם אתם אמורים לרשום בצורה מסודרת בפרוטוקול המסירה. אל תחתמו על הצהרת היעדר תביעות, כי ייתכן שתגלו ליקויים בשלב מאוחר יותר. בפרוטוקול המסירה צריך הקבלן לכתוב גם את אופן התיקון של הליקויים כולל מועדי התיקונים.

ליקויים לאחר קבלת הדירה – אם מצאתם ליקויים אחרי קבלת הדירה, פנו לקבלן בכתב עם פירוט הליקויים.

אחריות חברת הבנייה לתיקון הליקויים

נתחיל בכך שכל חוזה לגופו , יש אמנם נוהג, אבל החוזה/ ההסכם עם הקבלן חשוב מאוד, ובכלל – שנות האחריות ותקופת הבדק משתנים באופן שוטף.

בכל מקרה נהוג כי הקבלן מסדיר את כל הליקויים עד תום שנת המגורים הראשונה, למעט ליקויים שיש להסדירם במהירות כמו סתימה שעלולה לגרום להצפה, שקעים שאינם פועלים וכד’.

על פי התיקון לחוק המכר, האחריות לרוכש דירה ניתנת לפי משך הזמן שחלף מיום מסירת הדירה;

האחריות תישאר בתוקף גם אם מכרתם את הדירה אחרי שקיבלתם אותה מהקבלן.

אחריות הקבלן לדירה מתחלקת לשתי תקופות: תקופת הבדק ותקופת האחריות.

תקופת הבדק – בתקופה זו, מחויב הקבלן לתקן כל נזק, למעט מקרים בהם הנזק הנו באחריות רוכש הדירה. תקופת הבדק מתחילה עם מסירת הדירה לקונה ומשתנה בהתאם לליקוי:

קילוף ניכר בחיפוי החיצוני – 7 שנים

ליקויי צנרת, מרזבים והסקה – שנתיים

סדקים בתקרות ובקירות – 5 שנים

רטיבות במקלט, בקירות ובגג – 3 שנים

שקיעה של מרצפות בשטח הבניין, לרבות: מדרכות, חנויות ושבילים – 3 שנים

ליקויים במנועים, במכונות ובדוודים – 3 שנים

שקיעת של מרצפות באזור קומת הקרקע – 3 שנים

קילוף של חיפויים באזור חדר המדרגות – 3 שנים

אי התאמות יסודיות אחרות – 1 שנה

לאחר תקופת הבדק– יש תקופת אחריות לשלוש שנים על התיקונים וליקויים אחרים שהתגלו בדירה.

לאחר תקופת האחריות, חלה אחריותו של קבלן לדירה רק במצבים הבאים:

א. אי התאמה יסודית של חלקי הבניין המשליכה על יציבות הבניין ובטיחותו.

ב. אי התאמה שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה.

ג. הקונה הודיע למוכר על אי ההתאמה תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.

תקופת האחריות נמשכת עד 20 שנה; חובת ההוכחה של אי אחריות לכשלים בקונסטרוקציה מוטל על המוכר. רק לאחר עשרים שנה עוברת האחריות אל הקונה.

הקבלן לא עומד בתנאי האחריות

ניתן לפנות לרשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון –

הרשם מטפל בתלונות נגד קבלנים רשומים בנושאים הנדסיים-טכניים כגון ליקויי בנייה, רטיבות ואי-השלמת עבודות, וכן בתלונות העוסקות בהפרה מעשית של המוסכם בחוזה, כגון איחור במסירת הדירה, אי רישום בטאבו או אי ביצוע המובטח במפרט הטכני.

הרשם אינו מטפל בסכסוכים ובתביעות כספיות בין רוכש הנכס והקבלן. את התלונה לרשם הקבלנים יש להפנות רק אם פניתם בכתב לקבלן ולא נעניתם על תלונתכם.

כמובן, שעומדות בפניכם גם אפשרויות של הליכים משפטיים נגד חברת הבנייה.

זה לא נעים, אבל זה קורה וצריך לדעת להתמודד גם בסיטואציות כאלו.

במקרים רבים אגב, רק האיום על פנייה לערכאה משפטית עושה את העבודה.

* המאמר אינו תחליף לייעוץ משפטי בידי עורך דין. האמור מעניק מידע כללי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואף לא חוות דעת משפטית ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא, ויש לבחון כל מקרה ומקרה לגופו לפני נקיטת פעולה כלשהי, משפטית, או אחרת, אשר על כן מומלץ לפני ביצוע פעולה כלשהי, לפנות ולהתייעץ עם עורך דין העוסק בתחום זה, וזה תחום מומחיותו.