פרוייקט תמ״א 38
מה זה בעצם תמ”א 38?
תוכנית מתאר ארצית 38, העוסקת בהתחדשות עירונית, מורכבת מתקנות רבות אשר הותקנו בשנת 2005 אשר נועדו לטפל בסיכונים השונים שעלולים לנבוע מהתרחשותן של רעידות אדמה. התוכנית כללה הסדרי תכנון ובנייה רבים אשר מהווים אך חלק ממכלול של הסדרים כלכליים מקיפים. מטרתה של התוכנית הייתה למנוע את קריסתם של מבנים שאינם עומדים בתקן ת”י 413, שעוסק ביציבותם של מבנים בתרחיש של רעידת אדמה.
לאורך השנים, תוקנה תוכנית המתאר הארצית פעמיים (התיקון הראשון מכונה תמ”א 38 (2) ואילו תיקון מס’ 3 ידוע בכינוי תמ”א 38 (3)). תיקונים אלה תוקנו במטרה לאפשר לדיירים וליזמים להגדיל את זכויות הבניה המגיעות להם על ידי מתווה הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש אשר עומד בתקן ת”י 413 תחתיו.
מהם היתרונות בתמ”א 38?
תוכנית המתאר הארצית 38 מציעה יתרונות משמעותיים מאוד הן עבור יזמים והן עבור בעלי דירות. התוכנית מאפשרת ליזמים ליהנות מזכויות בניה נוספות על יחידות דיור נוספות, מציעה הקלות רגולטוריות משמעותיות כגון פטור ממס שבח ומהיטל השבחה ועוד. כפי שצוין לעיל, גם בעלי הדירות נהנים מיתרונות משמעותיים כתוצאה מתוכנית תמ”א 38, הגלומים בעלייה משמעותית של ערך הדירות שלהם.
מה צריך לדעת על תמ”א 38?
תוכנית תמ”א 38, שנועדה להתמודד עם הסכנה מפני רעידות אדמה, אושרה על ידי הכנסת בשנת 2005. מאז שעברה התוכנית הוחלו בה כמה תיקונים, שהובילו להרחבת זכויות הבנייה בפרויקטים מסוג תמ”א 38. עם זכויות הבנייה הניתנות ניתן למנות:
- חיזוק מבנים
- שיפוץ של חזית המבנים
- הוספת מעלית בבניין
- הגדלת שטח הדירות בבניין
- בניית מרחב מוגן בכל דירה בבניין
- הרחבתו של שטח הבניין על מנת להקים בו דירות נוספות
- בניית קומות חדשות למגורים והקצאת שטחים נוספים לחנייה
בנוסף ניתן להרוס מבנים קיימים ולבנות תחתיהם מבנים חדשים כחלק מפרויקט פינוי בינוי. במסגרת פרויקט פינוי בינוי, כלל בעלי הדירות בבניין שמיועד להריסה זכאים לקבל דירה חדשה במבנה שיוקם תחתיו. בנוסף, הם זכאים לקבל פתרון מגורים החל מהריסת המבנה ועד לאכלוסו של המבנה החדש תחתיו.
פרוייקט תמ”א 38 – השלבים השונים
מינוי עו”ד תמ”א 38: תחילה, עליכם למנות עורך דין מומחה שייצג את האינטרסים של דיריי הבניין. יש לחתום על כתב מינוי שבמסגרתו יפורטו השירותים שיעניק עורך הדין במסגרת הייצוג.
תפקידו של עורך הדין המלווה חשוב במיוחד – הוא זה שילווה את הדיירים במשך שלבי הפרויקט השונים ויגן על הזכויות שלהם.
- בחירת יזם: חשוב לבחור ביזם מנוסה שהוציא פרויקטים דומים לפועל בעבר.
- ניהול המשא ומתן וכריתת ההסכם הסופי: תהליך המשא ומתן מתבצע בידי עורכי דין תמ״א 38,שמגנים על האינטרסים של בעלי הדירות ומעגנים אותם בהסכם הסופי.
- חתימה על החוזה: במידה שהושג הרוב הדרוש, העומד על שני שלישים מבעלי הדירות בבניין במסלול החיזוק ו-80 אחוזים במסלול ההריסה והבנייה מחדש, ייכרת חוזי מחייב עם היזם. לעתים, על עו״ד תמ״א 38 להתמודד עם דיירים סרבנים.
- הגשת בקשה להיתר בנייה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה ופרסומה: לפי ס’ 149 לחוק התכנון והבנייה, אם תוכנית הפרויקט כוללת בקשות מיוחדות או הקלות כאלה או אחרות על היזם לפרסמה כדי לאפשר התנגדויות. על ההתנגדויות להיות מוגשות עד 14 יום ממועד פרסומה של הבקשה. במידה שהוועדה המקומית בוחרת לדחות את ההתנגדויות, עומדת בפני המתנגדים זכות לערער על ההחלטה לוועדת הערר המחוזית.
- מתן היתר בניה בתנאים: היתר זמני לפיו יינתן אישור להיתר הסופי כאשר יושלמו מספר תיקונים שנדרשו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה.
- ליווי בנקאי: בשנים האחרונות עולה קרנו של הליווי הבנקאי, קרי מימון פרוייקטים על ידי מוסדות פיננסיים. על עורך דין תמא 38 לעיין במסמכי הליווי השונים כדי לוודא שהם אינם מטילים חבות כספית על בעלי הדירות.
- ערבויות וביטוח: על היזם להמציא ערבויות ולהפיק פוליסת ביטוח.
- קבלת היתר הבנייה: עם קבלת היתר הבנייה מתחיל ביצוע הפרויקט.
- ביצוע עבודות הבנייה: שלב זה יתבצע בהתאם ללוחות הזמנים שנקבעו בחוזה מול הדיירים.
- סיום הבנייה ומסירת הדירות: בשלב זה מסתיימות העבודות וניתן טופס 4.
- תקופת הבדק: במהלך תקופה זו, אשר נקבעה בחוק המכר, על היזם לתקן ליקויים שהתגלו בבניין.
- רישום הזכויות בטאבו: השלב הסופי בכל פרויקט תמ”א 38 הוא רישום זכויות בבית משותף בטאבו. במסגרת שלב זה, שנערך בסיועו של עורך דין תמ”א 38, מתוקן הרישום הקיים בטאבו.
פרויקטים של התחדשות עירונית, כמו תמ”א 38 ופינוי בינוי נחשבים מורכבים במיוחד לביצוע, הדורש תיאום בין בעלי הדירות, יזם, ועדות תכנון ובנייה, גופי מימון בנקאיים ועוד.
לסיכום
הליווי המשפטי הוא העוגן שמאפשר הן לדיירים והן ליזמים להוציא את הפרויקט לפועל: הליווי מתחיל כבר בשלב בחירת הקבלן, ממשיך לאורך המשא ומתן וגיבוש ההסכמים ומסתיים אך לאחר סיום רישום הזכויות בנכס.
