דגשים לקראת השכרת דירה

בטרם השכרת הנכס, בין אם מדובר בדירה, משרד או נכס מסחרי אחר, יש לבצע מספר בדיקות מקדמיות להערכת טיב השוכר העומד להשכיר את הנכס שלכם. ככל ששווי הנכס המושכר גדול יותר כך יש להעמיק את הבדיקות ולפסול שוכרים ברמת סיכון גבוהה.

רבים אינם משקיעים את הזמן והמאמץ הדרוש לביצוע בדיקות מקדמיות פשוטות שעשויות למנוע בחירת שוכר לא מתאים ובסופו של דבר עשויות לחסוך כסף רב.

• ראיינו את השוכר – אתם עומדים למסור נכס יקר שלכם לאדם זר. מן הראוי שתכירו אותו. מי הוא, מה ההיסטוריה התעסוקתית שלו, האם הוא בעל משפחה, האם יש לו ילדים, במה הוא עוסק, במה עבד בעבר, כמה הוא מרוויח (זכותכם לקבל תלושי שכר ו/או דו”ח שנתי ממס הכנסה), היכן הוא גר קודם לכן, היכן השכיר נכס קודם לכן, האם יש מי שיסכים לחתום לו ערבות (אם אין אדם שמוכן לתת לשוכר ערבות וסומך עליו מדוע שאתם תסמכו עליו).

• בקשו המלצות – אל תתביישו לבקש שמות של שוכרים קודמים על מנת ללמוד על דרך ההתנהלות של השוכר בנכסים אחרים ששכר. אל תתביישו לצלצל לאותם בעלי נכסים. ניתן ללמוד הרבה משיחות יזומות עם בעלי נכסים.

• חפשו ב “גוגל”– ניתן למצוא מידע רב באמצעות האינטרנט באמצעותו ניתן לאמת את המידע שמסר לכם השוכר וכן לגלות מידע נוסף: חיפוש חופשי בגוגל עשוי לחשוף מידע מפתיע ביחס לפסקי דין שניתנו ביחס לשוכר. האם הוגשו נגדו תביעות? בנוסף, ניתן לקבל מידע נוסף מהרשתות החברתיות. ניתן לבצע חיפוש ממוקד יותר במאגרי מידע משפטיים המצויים במשרדי עורכי דין. ניתן לבצע חיפוש באתר בנק ישראל ביחס לחשבונות מוגבלים על פי תעודת זהות. ניתן חיפוש באתר הכונס הרשמי ביחס לפושטי רגל על פי תעודת זהות  לבצע בדיקה ברשם המשכונות. אם מדובר בחברה מומלץ לבצע בדיקה גם ברשם החברות.

• אם השוכר הינו חברה בע”מ בדקו מיהם בעלי המניות והמנהלים ובצעו חיפוש כמפורט לעיל ביחס לכל אחד מהם.

• זהו את השוכר – בטרם החתימה על ההסכם דרשו שיציג בפניכם תעודת זהות ורישיון נהיגה עם תמונות עדכניות. צלמו אותם ושמרו עותק מהם ביחד עם ההסכם.

 וודאו כי השוכר מוסמך לחתום בשם החברה – דרשו קבלת אישור זכויות חתימה עדכני מאומת על ידי עורך דין וודאו עם הגורם המאשר כי אכן המסמך הוכן על ידו.

מהם הכלים המשפטיים העומדים בפני המשכיר ? 

הכלים המשפטיים שנועדו להבטיח את זכויות המשכיר בנכס שבבעלותו הינם הסכם השכירות ובטוחות שנועדו להבטחת קיום חיוביו של השוכר כלפי המשכיר.

הסכם השכירות צריך להיות ברור, מפורט וממצה. מה צריך לכלול הסכם שכירות טוב חורג ממסגרת מדריך זה ואולם מומלץ להקפיד הקפדה יתרה על ניסוח הסכם השכירות. פעמים רבות ניסוח רשלני ו/או חוסר תשומת לב מספקת עשויה להביא להתדיינויות ממושכות בבתי המשפט בפרשנות ההסכם שלכאורה היה נראה בעת עריכתו כהסכם שכירות פשוט, אך בדיעבד מתברר כי ניתן לפרשו בדרך אחרת או שמתברר כי סיטואציה מסוימת שהתרחשה במציאות לא נלקחה בחשבון בעת עריכת הסכם השכירות.

הסכם שכירות “גרוע” יכול להיות מנוצל על ידי שוכר להעלאת טענות שונות ומשונות במטרה להתחמק מחיוביו על פי ההסכם. לכן יש להצהיר הצהרות מדויקות בנוגע למושכר ולהפחית למינימום את חיוביו של המשכיר כלפי השוכר בכל הנוגע למושכר לרבות בכל הנוגע לתיקון המושכר (מעבר לבלאי סביר). כך למשל הטילו את האחריות לסתימות, מילוי גז וכו’ על השוכר.

באופן כללי ניתן לומר כי הסכם שכירות טוב צריף להגדיר באופן ברור מהו הנכס המושכר, מהם גבולותיו ומה הציוד שנכלל בו, מהם השימושים המותרים, מהם חיוביו של השוכר לרבות חיובים כספיים (דמי שכירות, הוצאות תחזוקה שוטפת ומסים לסוגיהם), חיובים הנוגעים לשמירת הנכס והציוד המצוי בו, מהי תקופת השכירות (לרבות תקופות הארכה), מהן התחייבויות השוכר בתום תקופת השכירות ועוד. ככל שמוטלים על המשכיר חיובים כלשהם הנוגעים למושכר כגון התחייבות להשגת רישיון ו/או היתר יש לבחון האם הדבר אפשרי והאם המשכיר יכול להתחייב להשגת אותם רישיונות והיתרים והאם חיוביו תלויים בשוכר ו/או בצדדים שלישיים.

אילו בטוחות ניתן לדרוש בהסכמי שכירות?

הבטוחות הנהוגות בהסכמי שכירות להבטחת חיוביו של השוכר הינם: ערבות בנקאית אוטונומית, פיקדון כספי, ערבות מוגבלת או בלתי מוגבלת ושטר חוב.

לכל אחת מהבטוחות יתרונות וחסרונות. בעולם אידאלי ניתן לדרוש מהשוכר להעמיד את כל סוגי הערבויות. המציאות הינה שונה ומורכבת יותר. לעתים ההתעקשות מצד משכיר לקבלת בטוחה מסוימת עשויה לסכל עסקה עם שוכר טוב, שניתן היה לדרוש ממנו בטוחה אחרת שהייתה יכולה להבטיח את זכויות המשכיר במידה זהה.

תכלית הבטוחה הינה להבטיח כי במידה והשוכר לא ישלם את דמי השכירות או לא יפנה את המושכר במועד או יגרום נזק למושכר יהיה בידי המשכיר כלי משפטי שיאפשר לו להיפרע מהשוכר את נזקיו באמצעות בטוחות שיאפשרו הפיכתן לכסף מידי וזמין ולכל הפחות לאחר ניהול הליך משפטי.

על השאלה מהו הסכום הנדרש ניתן לומר כי השמיים הם הגבול, והדבר תלוי במספר רב של משתנים. גובה דמי השכירות, סוג השוכר, טיב המושכר, הריהוט שנכלל בו וכן אופי המשכיר כאדם אוהב או שונא סיכון.

ערבות בנקאית אוטונומית – הינה ערבות אשר ניתנת על ידי הבנק, במסגרתה מתחייב הבנק לשלם את הסכום הנקוב בה למשכיר מיד עם קבלת דרישה. מדובר בהתחייבות לתשלום, בה הבנק (הערב) מתחייב לשלם למשכיר כסף, ללא הוכחת נזק מצד השוכר. הערבות מוחזרת לשוכר בתם תקופת השכירות ובכפוף למילוי התחייבויות השוכר. יתרונות הערבות הבנקאית האוטונומית הן היותה כלי משפטי המאפשר למשכיר קבלת הסכום הנקוב בה באופן מידי וללא הוכחת נזק מצד הושכר והינה דומה להפקדת כסף מזומן בידי המשכיר.

פיקדון כספי – הינו סכום כסף מזומן אותו מפקיד השוכר בידי המשכיר להבטחת חיוביו והמוחזר לשוכר בתם תקופת השכירות ובכפוף למילוי התחייבויות השוכר.

חסרונות הערבות הבנקאית והפיקדון הכספי – אין ספק כי בעולם אוטופי כדאי ורצוי לקבל ערבות בנקאית או פיקדון כספי ובסכום משמעותי. החיסרון נובע משיקולים פרקטיים כאשר במקרים רבים אין באפשרות השוכר להעמיד לרשות המשכיר ערבות בנקאית או תשלום במזומן ובוודאי שלא בסכומים שיבטיחו את כל הסיכונים והנזקים שיכולים להיגרם כתוצאה מהפרת ההסכם על ידי השוכר.

ערבות צד שלישי 

הינה התחייבות של צד שלישי לעמידה בתנאי ההסכם. ערבות זו מאפשרת למשכיר לפנות לערבים לשם מילוי התחייבויותיו של השוכר. ניתן לקבוע שהערבות תהיה מוגבלת בסכום או לקבוע כי הערבות תהיה ללא הגבלה בסכום. רצוי לקבוע כי הערבות של הערב תהא להבטחת כל התחייבויות השוכר וכי היא תעמוד בתוקפה עד לתם תקופת השכירות ו/או הארכה ו/או עד פינוי המושכר. כוחה של הערבות צד שלישי בטיב הערבים ועל מנת שיהיה מדובר בערבות אפקטיבית כדאי שהערבים יהיו בעלי יכולת כספית מוכחת, בעלי נכסים או בעלי משכורת קבועה. חוזקו של כלי זה גם נובע ממספר הערבים. ככל שמספרם רב יותר כך כוחו גדל.

יתרונותיה של ערבות צד שלישי נובעים בעיקר משיקולים פרקטיים. היא אינה מצריכה מהשוכר להעמיד סכם כסף במזומן והיא מאפשרת למשכיר לקבל בטוחה בסכומים גבוהים יותר ואף ללא הגבלה בסכום לעומת מה שניתן לקבל באמצעות ערבות בנקאית או כסף מזומן. אפשרות המימוש במקרה בו מדובר בערבים טובים היא גבוהה והערבות האישית יכולה לשמש כאמצעי לחץ טוב על השוכר לקיום התחייבויותיו.

חסרונות הערבות האישית בכך שהיא מצריכה נקיטת הליכים משפטיים נגד הערבים ואין מדובר בתשלום מידי להבדיל מערבות בנקאית או פיקדון כספי.

שטר חוב – הינו שטר בסכום נקוב בחתימת השוכר וערבים שניתן לממשו בהוצאה לפועל, ללא הגשת תביעה. מדובר בכלי משפטי שנועד לפשט הליכי הגבייה כנגד השוכר והערבים.

דוגמא:

מר סייפי בעל דירה במרכז תל אביב שאינה מרוהטת (למעט מקרר) מציע את דירתו להשכרה בתמורה ל-7000 ₪ לחודש. בעל הדירה מבקש ערבות בנקאית בסך 20,000 ₪. אלי ויפית סטודנטים לכלכלה מעוניינים לשכור את הדירה ואולם הם אינם מסוגלים להעמיד ערבות בנקאית. הם מציעים לסייפי ערבות אישית ללא הגבלה של הוריה של יפית, האב עובד בתעשייה האווירית והאם מורה.

סייפי דוחה את הצעתם בנימוס ומעדיף את דני, איש עסקים מחוייט.  דני מסכים מיד להעמיד ערבות בנקאית בסך 20,000 ₪ וכן מוסר לסייפי 12 שיקים חודשים עבור שנת השכירות הראשונה שמועד פירעונם ל-10 לכל חודש. הצלצול מהבנק למר סייפי לא אחר לבוא כאשר נמסר לו כי השיק חזר, דני הבטיח לטפל בעניין, ביקש מסייפי להתאזר בסבלנות, להמתין, מחר מחרתיים, סיפורים תירוצים. לאחר חודש חזר גם השיק השני. סייפי פנה לעורך דין וזה שלח לדני מכתב התראה. דני הבטיח שיהיה בסדר. חלף עוד חודש וסייפי הורה לעורך הדין להגיש תביעה. דני הגיש כתב הגנה בחלוף חודש. הדיון נקבע לדיון מהיר לאחר חודשיים. השופט היה חרוץ ופסק את הדין לאחר חודש וחצי נוספים. שבעה וחצי חודשים חלפו. סייפי פתח תיק הוצאה לפועל ובחלוף חודשיים נוספים ויום לפני שההוצאה לפועל עמדה לפנות את דני. דני נעלם. שסייפי הגיע לדירה חשכו עיניו. הוא גילה כי המקרר נעלם, הפרקט הרוס והאמבטיה מלאה חורים.

סייפי שלף את המחשבון מהכיס וגילה כי הפסיד תשעה חודשי שכירות בשווי של כ-63,000 ₪ וכי נגרמו לדירה נזקים בסכום של 17,000 ₪. הערבות הבנקאית בסכום של 20,000 ₪ לא ממש כיסתה את נזקיו. הוא נזכר בעצב בזוג הסטודנטים החביב שרצה לשכור ממנו את הדירה. סביר להניח כי הם היו עומדים בתשלומי שכר הדירה ואם לא סביר להניח שמכתב אחד להוריה של יפית היו מסדרים את העניינים גם ללא צורך בתביעה. וגם אם היה צורך בהגשת תביעה אז סביר להניח שניתן היה לגבות את החוב מהוריה של יפית.

אז מהי הבטוחה הטובה ביותר בהסכם שכירות?

בעולם מושלם עדיף לקבלת ערבות בנקאית בלתי מוגבלת בסכום. בעולם מציאותי הסכומים שניתן לקבל בערבות בנקאית או כפיקדון מוגבלים. מובן שככל שהנכס בו מדובר הינו יקר יותר ודמי השכירות גבוהים יותר, הנכס כולל ציוד רב יותר – כך הצורך בהפקדת פיקדון כספי או ערבות בנקאית הינו רב יותר.

כפי שפירטנו לעיל הבטוחה נועדה לשפות את המשכיר עבור אבדן דמי שכירות לתקופה שעד פינוי הנכס, לנזקים שנגרמו למושכר ולהוצאות אחרות שנגרמו למשכיר. במונחים כספיים, אם למשל מדובר בדירה המושכרת ב-8000 ₪ ללא ציוד. הערבות הבנקאית צריכה לשקף סכום לתקופה של עד שנה (המועד המקסימלי לפינוי) בסכום שיכול להגיע ל-80,000 ₪. מובן כי במציאות שוכר נכס אינו מסוגל להעמיד סכום כזה.

לכן, העובדה שמשכיר יקבל ערבות בנקאית בסכום של 15,000 ₪ לא תשפה אותו על נזקיו. לכן מומלץ כי בכל מקרה תדרשו חתימה של שני ערבים טובים לפחות על ההסכם בערבות אישית בלתי מותנית. באמצעות מימוש ערבותם תוכלו להיפרע ממלוא סכום החוב על פי ההסכם גם אם הדבר ידרוש זמן הכרוך בנקיטת הליכים משפטיים. בנוסף מומלץ להחתים את הערבים גם על שטרי חוב שיסייעו במימוש מהיר בהוצאה לפועל.

 אלו בטוחות לדרוש משוכר שהינו חברה בע”מ?

כאשר מדובר בשוכר שהוא חברה בע”מ יש לדאוג כי בנוסף לחתימת החברה כשוכרת על הערבויות יחתמו גם בעלי המניות והמנהלים בערבות אישית בלתי מוגבלת בסכום על כל התחייבויות השוכרת. ביחס לכל אחד מבעלי המניות והמנהלים יש לבצע בדיקות מקדמיות.

 מה לעשות אם השוכר מפר את ההסכם ומפסיק לשלם לי דמי שכירות

אם למרות כל אמצעי הזהירות שנקטתם השוכר מפר את ההסכם ומספיק לשלם דמי שכירות הרי שיש לנקוט בהליכים מהירים לפינוי המושכר. רבים נמנעים לעשות זאת במשך תקופה ארוכה מתוך מחשבה מוטעית, בדרך כלל על יסוד הבטחות השוכר, שהדברים יסתדרו. בדרך כלל הדברים לא מסתדרים והמשכיר מאבד זמן יקר בו הוא אינו מקבל שכר דירה ויושב באפס מעשה במקום לנצל את הזמן בנקיטת הליכים לפינוי השוכר. תביעת הפינוי תהווה אמצעי לחץ על השוכר לשלם את דמי השכירות ולחלופין לפנות את המושכר. גם אם השוכר ירצה להגיע להסדר עם המשכיר ולהישאר במושכר ניתן יהיה להגיע להסכמה שתקבל תוקף של פסק דין במסגרתו יינתן פסק דין לפינוי שיעוכב כל עוד השוכר משלם את דמי השכירות ובנוסף יחויב בתשלום הוצאות ההליך. במידה והשוכר יפר את ההסכם שוב, ניתן יהיה לפנותו ללא נקיטת הליך משפטי נוסף.

* המאמר אינו תחליף לייעוץ משפטי בידי עורך דין. האמור מעניק מידע כללי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואף לא חוות דעת משפטית ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא, ויש לבחון כל מקרה ומקרה לגופו לפני נקיטת פעולה כלשהי, משפטית, או אחרת, אשר על כן מומלץ לפני ביצוע פעולה כלשהי, לפנות ולהתייעץ עם עורך דין העוסק בתחום זה, וזה תחום מומחיותו.